İhtarname kira ilişkisinde çoğu zaman ilk adımdır, bazı hâllerde ise kanunun zorunlu tuttuğu bir işlemdir. Hangi durumda kaç günlük süre işlediğini, sürelerin tebliğden itibaren başladığını ve ihtarnamenin tek başına tahliye ya da tahsil sağlamadığını bilmek gerekir. Güncel zam tavanı ve zorunlu arabuluculuk aşaması da burada.
Son güncelleme: 11 Ağustos 2026
📄 Kira ihtarnamemi hazırla →Ücretsiz · üyeliksiz · yapay zekâ ile ~2 dakikadaİhtarname, karşı tarafa bir talebi resmî ve tarihli biçimde bildirmenin yoludur. Kira ilişkisinde çoğu zaman ilk adımdır; bazı hâllerde ise kanunun zorunlu tuttuğu bir işlemdir. Aşağıda hangi durumda hangi sürenin işlediğini, ihtarnamenin neyi sağladığını ve neyi sağlamadığını bulacaksın.
| Durum | Kim bildirir | Süre | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Kira bedeli veya yan gider ödenmedi | Kiraya veren | Konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün; diğer kiralarda en az 10 gün | m.315 |
| Kiralanan özenle kullanılmıyor, komşulara saygı gösterilmiyor | Kiraya veren | Konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün süre vererek yazılı ihtar | m.316/2 |
| Kiracı belirli süreli sözleşmeyi uzatmak istemiyor | Kiracı | Sürenin bitiminden en az 15 gün önce | m.347/1 |
| On yıllık uzama sonunda sözleşmeyi bitirmek | Kiraya veren | Her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce | m.347/1 |
| Yeni malik gereksinim sebebiyle tahliye isteyecek | Yeni malik | Edinme tarihinden 1 ay içinde yazılı bildirim, dava 6 ay sonra | m.351/1 |
| Kira bedelinin artırılacağı bildirimi | Kiraya veren | Yeni dönem başlangıcından 30 gün önce | m.345/2 |
Dayanak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.315, 316, 345, 347, 351. Kaynak: 6098 sayılı Kanun tam metni. Son kontrol: 11 Ağustos 2026.
m.315'teki sürenin başlangıcı sık karıştırılır. Kanun şöyle diyor: bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Yani ihtarnamenin gönderildiği gün değil, tebliğ edildiği tarihi izleyen gün esastır.
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır (m.344/1). Taraflar bir anlaşma yapmamışsa hâkim, aynı tavanı geçmemek üzere kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre belirler (m.344/2).
Dayanak: 6098 sayılı Kanun Geçici m.1 (Ek: 8/6/2022-7409/4 md.) ve 7456 sayılı Kanunla eklenen Geçici m.2 (Resmî Gazete 15.07.2023, sayı 32249). Kaynak: 6098 sayılı Kanun tam metni; 7456 sayılı Kanun künyesi. Son kontrol: 11 Ağustos 2026.
Oran her ay değiştiği için burada sabit bir yüzde yazmıyoruz. Hesabı kendin yapabilirsin: yenileme ayından önceki aya ait TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını TÜİK verisinden alır ve mevcut kiraya uygularsın. Yöntem için kira zam oranı nasıl hesaplanır sayfasına bak; ham veri TÜİK veri portalında yayımlanır.
İki istisnayı bilmen gerekir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (m.344/3). Yani beşinci yıldan sonra TÜFE tavanı aşılabilir; ancak bunu ev sahibi tek başına dayatamaz, mahkeme belirler. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz (m.344/4).
Doğru yol: itirazını ihtarnameyle yazılı olarak bildirmek, yasal tavana göre hesapladığın kirayı ödemeye devam etmek ve ödemeyi banka üzerinden, açıklama kısmına ilgili ayı yazarak yapmaktır. Ev sahibi eksik ödeme yapıldığını iddia ederse bu kayıtlar lehine delil olur.
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde artırıma ilişkin yazılı bildirimde bulunmuşsa, mahkemenin belirleyeceği bedel yeni dönem başından itibaren kiracıyı bağlar (m.345). Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına dair bir hüküm varsa, dönem sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel de dönem başından geçerli olur.
Kanun çoğu hâlde yalnızca “yazılı” olmasını arar; noter şartı getirmez. Buna karşılık asıl mesele tebliğ edildiğini kanıtlayabilmektir, çünkü süreler tebliğden işler.
| Yol | Kanıt gücü | Not |
|---|---|---|
| Noter ihtarnamesi | En yüksek | Tebliğ tarihi resmî belgeyle sabit olur; süre tartışması kalmaz |
| İadeli taahhütlü posta | Yüksek | Alındı belgesini mutlaka sakla |
| KEP (kayıtlı elektronik posta) | Yüksek | Karşı tarafın KEP adresi varsa geçerli ve hızlı |
| E-posta veya mesaj | Sınırlı | İz bırakır ama tebliğ kanıtı olarak tartışmaya açıktır |
Metnin bir nüshasını ve gönderim belgesini birlikte sakla. Tahliye ya da fesih sonucu doğuracak bir bildirim gönderiyorsan noter yolunu seçmek, sonradan “tebliğ edilmedi” savunmasını baştan kapatır.
1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kira tespiti, depozito iadesi, kira alacağı ve tahliye talepleri bu kapsamdadır. Arabulucuya başvurmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Tek istisna, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerdir.
Dayanak: 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B (Ek: 28/3/2023-7445/37 md., yürürlük 1/9/2023). Kaynak: Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı, HUAK metni. Son kontrol: 11 Ağustos 2026.
Anlaşma sağlanamazsa dava açılır. Kira ilişkisinden doğan davalar, miktar veya değere bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a). Kira ve depozito uyuşmazlıkları tüketici işlemi sayılmadığı için Tüketici Hakem Heyeti bu konularda kural olarak yetkili değildir; başka konularda işleyen o yol burada kullanılmaz.
Her durumda değil. Ancak kanun bazı hâllerde yazılı bildirimi zorunlu tutar: kira bedelinin ödenmemesinde otuz günlük süre veren ihtar (m.315), özenle kullanma aykırılığında otuz günlük ihtar (m.316/2), kiracının sözleşmeyi uzatmama bildiriminde on beş gün (m.347/1). Bu hâllerde bildirim yapılmazsa sonuç doğmaz.
Kanun çoğu hâlde yalnızca yazılı olmasını arar, ancak süreler tebliğden işlediği için tebliğ kanıtı önemlidir. E-posta iz bırakır fakat tartışmaya açıktır; noter veya iadeli taahhütlü posta çok daha güvenlidir.
Hayır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (m.347/1). Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle ve kural olarak dava yoluyla mümkündür; on yıllık uzama süresi sonunda ise üç ay önceden bildirim koşuluyla sebep göstermeksizin son verilebilir.
Zam tartışması tek başına tahliye sebebi değildir. Risk, itiraz ederken ödemeyi kesmekten doğar: ödeme yapılmazsa m.315 uyarınca ihtar gönderilebilir ve bir kira yılı içinde iki haklı ihtar m.352/2 uyarınca tahliye davasına dayanak olur. Yasal tavana göre hesapladığın tutarı ödemeye devam et.
Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi varsa isteyebilir; ancak bunu belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda açacağı dava ile yapar (m.350). İhtarname tek başına tahliye sonucu doğurmaz.
Hayır. Yeni malik gereksinim sebebiyle tahliye isteyecekse edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu sana yazılı olarak bildirmek zorundadır ve davayı ancak altı ay sonra açabilir (m.351/1). Dilerse bu hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir.
Değil. Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (m.346). Ayrıca kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz (m.343).
Ayrıca bakabilirsin:
Depozito iadesi · Kira zam oranı hesaplama · Tahliye taahhütnamesi
⚖️ Önemli: Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık değildir. Süreler, oranlar ve parasal sınırlar değişebilir. Sayfadaki değerlerin kaynağı ve kontrol tarihi ilgili bölümlerde belirtilmiştir; başvuru öncesi güncel bilgiyi ilgili kurumdan doğrula, gerekirse bir avukata danış.