Depozito tartışmasında elindeki en güçlü hüküm çoğu kişinin bilmediği bir madde: kiraya veren evi geri alırken eksiklikleri hemen yazılı bildirmezse kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Kanun ayrıca depozitonun bankada tutulmasını öngörür ve ev sahibinin üç ay içinde dava ya da icra yoluna gitmemesi hâlinde parayı sana döndürür.
Son güncelleme: 11 Ağustos 2026
🏠 Depozito iade ihtarnamemi hazırla →Ücretsiz · üyeliksiz · yapay zekâ ile ~2 dakikadaKiraya veren, evi geri alırken durumunu gözden geçirmek ve senin sorumlu olduğun eksiklikleri hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Anahtarı teslim aldığında hiçbir şey söylemeyip haftalar sonra “boya lazım” diyen ev sahibi bu hükümle karşılaşır.
Dayanak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.335. Kaynak: 6098 sayılı Kanun tam metni. Son kontrol: 11 Ağustos 2026.
Depozitonun kanundaki adı güvence bedelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (m.342/1). Üç aylık kiradan fazlası istenmişse aşan kısım için hukuki dayanak yoktur.
Depozito bir ceza değil, teminattır. Kira ilişkisi sona erdiğinde ve senin karşılanması gereken bir borcun kalmadığında sana geri döner. Ev sahibinin “ne olur ne olmaz” diyerek elinde tutması, belirsiz bir gerekçeyle alıkoyması ya da iadeyi bir sonraki kiracının bulunmasına bağlaması hukuken geçerli değildir.
Çok az kişinin bildiği bir kural var. Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır (m.342/2). Yani depozito kural olarak ev sahibinin cebine değil, bankaya gider. Banka bu parayı ancak üç hâlde serbest bırakabilir:
| Bankanın güvenceyi verebileceği hâller |
|---|
| İki tarafın rızasıyla |
| İcra takibinin kesinleşmesiyle |
| Kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak |
Ardından gelen fıkra senin lehine çalışan asıl hükümdür: kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde sana karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür (m.342/3).
Türkiye'de depozito çoğunlukla elden ya da havaleyle doğrudan ev sahibine ödeniyor; vadeli hesap kuralı pratikte pek uygulanmıyor. Bu durumda m.342/3'teki otomatik mekanizma işlemez, çünkü ortada bankaya verilmiş bir güvence yoktur. Sonuç şu: hakkın kaybolmaz ama tahsil yolun değişir. Parayı bankadan değil, doğrudan ev sahibinden talep edersin ve gerekirse arabuluculuk ile mahkeme yoluna gidersin.
Kural şu: kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa sözleşmenin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir (m.334/1). Bu ikinci cümle olağan yıpranmayı senin sorumluluğundan çıkarır.
| Kesinti yapılamaz | Kesinti yapılabilir |
|---|---|
| Duvarın normal solması, hafif izler, boyanın zamanla eskimesi | Kiracının kusuruyla oluşan, belgelenebilir gerçek zarar |
| Musluk, priz, menteşe gibi parçaların olağan kullanımla yıpranması | Kırılan cam, sökülen dolap, delinen tezgâh gibi olağan dışı hasar |
| Zeminde normal kullanımdan doğan aşınma | Ödenmemiş kira bedeli ve yan giderler |
| “Her çıkışta boya-badana bedeli alınır” tipi peşin taahhütler | Sözleşmeye aykırı kullanmadan doğan zararlar |
Son satırdaki peşin taahhütler ayrıca ele alınmayı hak ediyor. Kanun açıkça şöyle diyor: kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir (m.334/2). Yani sözleşmene “çıkışta boya bedeli ödenir” ya da “depozito boya masrafına sayılır” yazılmış olması seni bağlamaz.
Bir hüküm daha var: kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (m.346). Depozitodan “gecikme cezası” kesildiğini söyleyen ev sahibi bu hükme takılır.
Doğru sıra şudur. 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Depozito iadesi de bu kapsamdadır. Arabulucuya gitmeden açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir — yani hakkın yerinde olsa bile davanın esasına girilmez.
Dayanak: 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B (Ek: 28/3/2023-7445/37 md., yürürlük 1/9/2023). İstisna: kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler. Kaynak: Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı, HUAK metni. Son kontrol: 11 Ağustos 2026.
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava yolu açılır. Kira ilişkisinden doğan alacak davaları, miktar veya değere bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a); yetkili mahkeme kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Depozito bir para alacağı olduğu için ilamsız icra takibi de mümkündür.
Kira bedelleri dönemsel edim olduğu için beş yıllık zamanaşımına tabidir (m.147/1). Depozito iadesi ise dönemsel bir edim değildir; bu nedenle genel on yıllık zamanaşımı uygulanır (m.146) ve süre kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten işlemeye başlar. Yerleşik uygulama da kira alacağını beş yıla, kira sözleşmesine dayanan diğer alacak ve tazminat taleplerini on yıla tabi tutar.
Dayanak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.146 ve m.147/1. Son kontrol: 11 Ağustos 2026.
On yıllık süre rahatlatıcı görünse de beklemek lehine değildir: kanıtlar zayıflar, fotoğraflar kaybolur, tanıklar unutur. Çıkıştan sonraki ilk haftalarda hareket etmek en etkilisidir.
İki hükme birlikte dayan. Teslim sırasında eksiklikleri hemen yazılı olarak bildirmediyse kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur (m.335). Ayrıca kesinti iddiasında bulunan tarafın zararı ve tutarını somut biçimde ortaya koyması gerekir; soyut bir hasar beyanı kesinti hakkı doğurmaz.
Bu tür peşin taahhütler geçersizdir. Kanun, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında başkaca tazminat ödeme taahhütlerini açıkça geçersiz sayar (m.334/2). Olağan kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan da sorumlu değilsin (m.334/1).
Konut ve çatılı işyeri kirasında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (m.342/1). Aşan kısım için hukuki dayanak bulunmadığından iadesini talep edebilirsin.
Depozito bankada vadeli hesapta ise ölçüt nettir: sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava açtığını veya icra takibine giriştiğini bankaya yazılı bildirmezse banka güvenceyi sana geri vermekle yükümlüdür (m.342/3). Dava açma niyetini beyan etmek yeterli değildir.
Ödenmemiş kira bedeli ve yan giderler gerçek bir borç olduğu için mahsup edilebilir. Ancak gecikme nedeniyle ayrıca ceza koşulu istenmesi geçersizdir (m.346) ve mahsup edilen tutarın hesabını görmen gerekir.
Hayır. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B). Bu aşama atlanırsa dava usulden reddedilir. Anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılır.
Durumun zayıflar ama bitmez. Tarihli fotoğraflar, anahtar teslimini gösteren mesajlar, komşu tanıklığı ve ev sahibinin teslimden sonra hiçbir yazılı eksiklik bildirimi yapmamış olması lehine delillerdir; özellikle m.335 bu son noktada işine yarar.
Ayrıca bakabilirsin:
Kira ihtarnamesi · Yasal sınırdan fazla zam · Tahliye taahhütnamesi
⚖️ Önemli: Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık değildir. Süreler, oranlar ve parasal sınırlar değişebilir. Sayfadaki değerlerin kaynağı ve kontrol tarihi ilgili bölümlerde belirtilmiştir; başvuru öncesi güncel bilgiyi ilgili kurumdan doğrula, gerekirse bir avukata danış.