Konut kirasında yıllık artışın üst sınırı, TÜFE’nin “oniki aylık ortalamalara göre değişim” oranıdır. Bu oran yıllık enflasyonla aynı şey değildir — aşağıdaki hesaplayıcı ile üst sınırını saniyeler içinde bulabilirsin.
Son güncelleme: 11 Ağustos 2026
Konut kirasında yıllık artışın bir üst sınırı vardır ve bu sınır TÜFE’nin oniki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Sözleşmende daha yüksek bir oran ya da “piyasa koşullarına göre belirlenir” gibi bir madde yazsa bile, artış bu sınırı aşamaz — aşan kısım geçersizdir.
Dayanak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344/1 — “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” Kaynak: Mevzuat Bilgi Sistemi, TBK yürürlükteki konsolide metin. Son kontrol: 11 Ağustos 2026.
TÜİK her ay üç farklı TÜFE değişim oranı yayımlar ve bunlar birbirinden farklıdır. Kira artışında kullanılacak olan üçüncüsüdür:
| Seri | Ne anlatır | Kirada kullanılır mı? |
|---|---|---|
| Aylık değişim | Bir önceki aya göre artış | Hayır |
| Yıllık değişim (yıllık enflasyon) | Geçen yılın aynı ayına göre artış | Hayır |
| Oniki aylık ortalamalara göre değişim | Son 12 ayın ortalamasının, önceki 12 ayın ortalamasına göre artışı | Evet |
En sık yapılan hata, haberlerde manşet olan yıllık enflasyon oranını kira artışında kullanmaktır. İki oran bazı dönemlerde birbirine yakın çıkar, bazı dönemlerde ise aralarında birkaç puan fark olur. Fark küçük görünse de 30.000 TL kirada bir puan yaklaşık 300 TL/ay demektir.
Kullanacağın oran, kira döneminin yenilendiği aydan bir önceki ayın TÜFE bülteninde yer alan oniki aylık ortalama oranıdır. Örneğin sözleşmen 1 Ağustos’ta yenileniyorsa, Temmuz ayı verisini kullanırsın.
| Veri ayı (2026) | Oniki aylık ortalama değişim | Bu oran hangi yenileme ayında kullanılır |
|---|---|---|
| Nisan | %32,43 | Mayıs 2026 |
| Mayıs | %32,24 | Haziran 2026 |
| Haziran | %32,03 | Temmuz 2026 |
| Temmuz | %31,90 | Ağustos 2026 |
Kaynak: TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi haber bültenleri. Haziran 2026 verisi doğrudan TÜİK Veri Portalı bülten sayfasından teyit edilmiştir. Şeffaflık notu: Nisan, Mayıs ve Temmuz 2026 rakamları TÜİK bültenlerinden aktarılmış olup ilgili bülten sayfalarına doğrudan erişim doğrulaması yapılamamıştır; ödeme yapmadan önce oranı TÜİK’in kendi bülten sayfasından kontrol etmen önerilir. Son kontrol: 11 Ağustos 2026.
Sonuç yasal üst sınırdır, zorunlu artış tutarı değildir. Ev sahibiyle daha düşük bir oranda anlaşmanız mümkündür. Hesap bilgilendirme amaçlıdır; ödeme yapmadan önce oranı TÜİK’ten doğrula.
Hesap basittir: yeni kira = mevcut kira × (1 + oran). Mevcut kiran 20.000 TL ve geçerli oniki aylık ortalama oran %31,90 ise üst sınır 20.000 × 1,3190 = 26.380 TL olur. Ev sahibinin bunun üzerindeki talebi — örneğin “emsal kiralar 35.000” diyerek daha fazla istemesi — yasal artış sınırının üzerindedir ve seni bağlamaz.
Artış zorunlu değildir: bu bir üst sınırdır, taban değil. Ev sahibi hiç artış yapmayabilir veya daha düşük bir oranda anlaşabilirsiniz. Anlaştığınız oranı yazılı hale getirmeniz (sözleşme eki veya e-posta teyidi) sonraki yıllar için de belgeniz olur.
Sözlü pazarlık iz bırakmaz. Yapılması gerekenler sırasıyla:
1. Yasal artışı hesapla ve yazılı bildir. Üst sınırı hesapladığını, bu tutarı ödemeye hazır olduğunu yazılı olarak (e-posta, WhatsApp veya noter kanalıyla) bildir. Bu, iyi niyetini belgeler.
2. Yasal tutarı düzenli öde. Fazla talebi kabul etmesen bile hesapladığın yasal tutarı her ay banka kanalıyla ve açıklamasına “… ayı kira bedeli” yazarak öde. Ödemeyi hiç yapmamak temerrüde düşmene ve tahliye riskine yol açar.
3. Gerekirse noter ihtarnamesi gönder. Yazışmalar sonuç vermezse noter kanalıyla ihtarname göndermek, uyuşmazlık mahkemeye taşınırsa en güçlü belgen olur. Kira ihtarnamesi rehberine göz atabilirsin.
4. Sulh hukuk mahkemesi. Kira bedelinin tespiti davası sulh hukuk mahkemesinde görülür. Tüketici hakem heyeti kira uyuşmazlıklarına bakmaz — bu bir kira ilişkisidir, tüketici işlemi değildir.
Beş yılı aşan kiracılıklarda durum değişir: beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira bedeli hâkim tarafından belirlenebilir. Hâkim bu belirlemeyi yaparken üç ölçüte bakar: TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri. Yani beşinci yıldan sonra emsal kira artık hesaba girer ve artış TÜFE sınırının üzerine çıkabilir.
Bu ayrı bir dava sürecidir ve yıllık artış sınırından bağımsız işler. Ev sahibinden “kira bedelinin tespiti” talepli bir yazı ya da dava dilekçesi aldıysan, bu beş yıl kuralına dayanıyor olabilir.
Ev sahibi zam görüşmesi sırasında “boşaltacağına dair imza vermiştin” diyorsa, elindeki belgenin hukuken geçerli olup olmadığını ayrı değerlendirmek gerekir: tahliye taahhütnamesinin geçerlilik koşulları üç şarta bağlıdır ve biri eksikse belge sonuç doğurmaz.
TBK m.344’teki oniki aylık ortalama sınırı işyeri kiralarında da uygulanır. 2022–2024 arasındaki geçici %25 tavanı ise yalnızca konut kiralarını kapsıyordu.
Hayır. TBK m.344 emredici bir sınır koyar; sözleşmedeki daha yüksek oran, sınırı aşan kısmı bakımından geçersizdir. Yasal üst sınırı ödemekle yükümlüsün.
Yasal üst sınırı ödemeye devam ettiğin sürece, sadece zammı kabul etmediğin için tahliye edilemezsin. Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle (temerrüt, ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar vb.) mümkündür.
Kanun depozitonun yıllık artışını düzenlemez. Ev sahibi, sözleşmede özel bir hüküm yoksa depozitonun artırılmasını tek taraflı olarak dayatamaz.
Kira döneminin yenilendiği aydan itibaren. Yıl ortasında keyfi olarak artış yapılamaz; artış kira yılı dönümünde uygulanır.
Hayır. Artış kira yılı başına birdir. Beş yıl kuralı kapsamındaki mahkeme yoluyla bedel tespiti ise ayrı ve istisnai bir süreçtir.
Yasal sınırın üzerinde ödenen kısım için istirdat (geri alma) talebinde bulunmak hukuken mümkündür; ancak zamanaşımı ve ispat koşulları söz konusu olduğundan bir avukata danışmak gerekir.
Ayrıca bakabilirsin:
Kira ihtarnamesi örneği · Depozito iade edilmiyorsa · Tahliye taahhütnamesi
⚖️ Önemli: Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık değildir. Süreler, oranlar ve parasal sınırlar değişebilir. Sayfadaki değerlerin kaynağı ve kontrol tarihi ilgili bölümlerde belirtilmiştir; başvuru öncesi güncel bilgiyi ilgili kurumdan doğrula, gerekirse bir avukata danış.